Шульман Михаил (bars_of_cage) wrote,
Шульман Михаил
bars_of_cage

Categories:

ТСЖ: Товарищество собственников жилья. Теоретическая часть.

Написав вчерне этот пост, я показал его сестре. larisa_shulman, закончившая курсы (два этапа +мастер-класс) в Академии управления недвижимостью по программе Правительства Москвы и фонда реформирования ЖКХ для руководства ТСЖ по тематике "Управление многоквартирным домом", энергично отвергла мое вялое начало про благое начинание федералов, попавшее в лапы местным властям.

(Ее текст я буду вставлять в бирюзовые рамки).
"Сколько мы были при советской власти, столько мы боролись с управдомами и сантехниками, которых нам поставила советская власть! Как только появился собственник, возник конфликт между ним и системой ДЕЗовского хозяйствования. ДЕЗов - и других организаций по его типу. Главная задача ДЕЗа была просто украсть. Новой управляющей компании - заработать как можно больше денег. А интересы собственника - как можно больше произвести работ по дому и улучшить состояние дома. Интересы собственника с одной стороны - и ДЕЗа и других УК (управляющих компаний), с другой - противоположны.

Поэтому при первых попытках создать кондоминиумы оказалось, что это невероятно сложно. Вся советская система ДЕЗов и местных органов власти всеми возможными способами препятствовала этому. Так как с каждого дома они имели гигантскую прибыль, не вкладывая в зарабатывание прибыли никакого капитала.
Даже в нефтяную скажину, чтобы качать, нужно перед этим вложить много денег. Причем поддерживать ее. Тут же - наоборот. Пьяный сантехник работает так, чтобы через 3 дня его еще раз вызвали. ДЕЗ не стремится уменьшить износ дома, поскольку его содержание дома не интересует - "дом же старый, все ломается". 

Проблема в том, что собственник оторван от своего дома. Он не обслуживает своего дома и не верит в то, что это можно делать.
Его смущают речами о том, что управлять домом "должны профессионалы". Кого подразумевают под профессионалом? ДЕЗ.
ДЕЗ - управляющая компания, которая берет свои 20 процентов (!) посреднических и нанимает обслуживающую организацию, рабочие которой уже обслуживают дом. Я даже не говорю тут о потерях денег на каждом этапе - когда в десять раз дешевле взять рабочего и заплатить ему за работу наличными. Я говорю о принципиально иной направленности работы этого управляющего. Это не как в барских историях об управляющем имением, который сколотил себе домик на пенсию. Наш управляющий занят тем, чтобы разорить имение, требовать повсюду себе льгот и субсидий, их карманить, а самому приискивать на разоренное инвесторов, которые ему оплатят его усердие уже по настоящей ставке.

В нашей обстановке тотальной фальсификации всего и тотальной безнаказанности всех, выражение "создать ТСЖ" звучит как наивная маниловщина, мечты о мосте через пруд, где крестьянки будут продавать нехитрые плоды сельского труда.

Дом - лакомый кусок. В нем есть финансовые сборы на обслуживание, в нем есть общее имущество, в нем можно не делать работ, а кассировать деньги на ремонты. Собственник сознательный просто не может не вникнуть в работу ЖКХ, т.к. от состояния всего дома зависит и стоимость его недвижимого имущества. Однако получить сведения о доме невозможно. ДЕЗ этой информации не выдает. Ни по состоянию дома, ни по проведенной работе. Ни финансовую отчетность - смету доходов-расходов, которую обязана предоставить.

Например, по капремонтам - в нашем доме после годовой переписки мы получили только перечень работ. На запрос на получение актов (какие фирмы, с какими замечаниями, кто подписал) категорически отвечали: не получите никогда. Зато они быстро сделали акты о неудовлетворительном состоянии дома, что означает аварийность, и в течение 5 лет должен быть найден инвестор, который проведет либо реконструкцию нашего дома, либо капремонт с отселением, что одно и то же.

Следовательно, над нами нависла угроза. В течение 5 лет управляющая компания вместе с пр-вом Москвы обязана подготовить необходимый пакет документов для проведения кап.ремонта с отселением. Это наша неизбежность. Акт об аварийности они с большим удовольствием подпишут, и уже сделали техзаключение, которое обязывает их подписать Акт об аварийности.

Задокументированные капремонты позволили бы нам снизить процент износа дома, если мы предоставим акты в БТИ. Но нам их никто не дает, и сказали категорически, что они не будут нам даны. Нам необходимо было уйти от ДЕЗа или другой УК, которая лоббирована правительством Москвы либо Управой (а другие УК в московский реестр не попадают).

 "ТСЖ - это страшное оружие, абсолютное. Если мошенник берет в свои руки ТСЖ - это всё. Собственники потеряют свое имущество."

 По решению ТСЖ может быть назначена:
- реконструкция дома
- повышение тарифов
- установление членских взносов
- установление особых ставок для помещений, находящихся там-то и там-то (см. фомич с его мансардой http://bars-of-cage.livejournal.com/590554.html) 
и др.др.

Перевожу на русский язык эти полномочия: это КОНТРОЛЬ НАД ДОМОМ! (привет хлопнувшим себя по лбу!)

То есть: неугодных можно выселить. Назначив членские взносы в размере 10 тысяч рублей в месяц, можно отодвинуть от решений неимущих. Но если они и выйдут из ТСЖ, им придется платить целевые в любых размерах. Марина Литвинович (пишет вот - рядом живет:
"члены ТСЖ проголосовали за капитальный ремонт кровли дома. С меня причитается 85 тысяч 480 рублей, в соответствии с долей в праве на общее имущество дома. Заплатить надо до 1 июня. А дом, между прочим, построен в 2000 году". 
Повысив тарифы до неподъемной высоты, можно начать считать пени и вынудить человека продать свое жилье. Зарегистрировать сделку без справок ТСЖ, в т.ч. об отсутствии задолженности, невозможно. Кто единственный покупатель такой квартиры? Какова будет ее стоимость? Догадайтесь-ка, минута пошла. Далее, есть вариант еще хуже: выселение всего дома.


АРИФМЕТИЧЕСКОЕ РАЗЪЯСНЕНИЕ:

Голоса при принятии решений в ТСЖ распределяются в соответствии с метражом. То есть, кв.метр = голос. Сколько метров в квартире, столько голосов у члена ТСЖ.
Принцип Акционерного общества. Но с вариациями * (*см. Вариации ниже).

* Чтобы создать ТСЖ и чтобы оно оставалось легитимным, нужно, чтобы собственники, обладающие не менее половины голосов от общей площади дома, были его членами. Голосов, не штук. 
Имеем дом в 1000 кв.м. У 500 кв.м. три собственника - члены ТСЖ. Остальные 500 кв.м. распределены между 20 собственниками, не вступившими в ТСЖ. Такое ТСЖ законно.
Если из ТСЖ выйдут столько собственников, что в ТСЖ останется менее половины голосов (кв.метров) собственников, такое ТСЖ ликвидируется.

* Решения по дому, где создано ТСЖ, принимает общее собрание ТСЖ.
Если вы не вступили в члены, то вы не используете свои метры (как установной капитал) в голосовании по управлении домом. Более того, ваша пассивность увеличивает долю соседа-собственника, вступившего в ТСЖ, в принятии решений.
Например, в нашем доме в 1000 кв.м. - 10 квартир по 100 кв.м. В члены ТСЖ вступили 6 человек. У каждого члена ТСЖ при голосовании будет 100 голосов из 600 (а не тысячи!), или 16,7 процентов от общей суммы голосов. 
Если же все собственники этого дома вступили в ТСЖ, то у владельца 100 кв.метров окажется 10 процентов голосов.

* Решения по дому принимаются простым большинством, как в АО. Ответственные вопросы, вроде аренды общего имущества и т.п. - требует согласия двух третей. 

Но: в ЖК РФ есть одна загадочная  несообразность.

*ВАРИАЦИИ
Сходство с акционерными обществами заканчивается в важнейшем вопросе, где неясность.
Нормы про голоса и членов.

То есть, получается по ЖК, что собрание легитимно, когда на нем присутствовала половина членов ТСЖ. Кого считать членом? голову или метраж? неясно.
Из ЖК очевидно, что в ходе подсчета голосов каждый член голосует своими голосами (метрами).
Но для кворума достаточно половины именно ГОЛОВ - штук собственников, как пишет bbb - а не голосов:
"Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей." (ЖК РФ, с. 146, п.3)
Получается, что если некий собственник комнатки в коммуналке дома, где имется 100 штук членов ТСЖ, подарит свою комнату в долях 100 другим человекам, то эта сотня сможет провести собрание, которое будет легитимно (больше половины членов ТСЖ). Правда, если на собрание придет хотя бы один собственник квартиры, то его голоса перекроют голоса сотни в сумме. Но тут момент в чем - проводящий собрание и подсчитывает голоса.
Произнесу жуткое заклинание: "ВЦИК!", чтобы было понятно, о чем я. 

(Увы, вынужден размазать хлесткий финал. В судебной практике непонятный момент с штуками членов трактуется по аналогии с АО. Член ТСЖ не только голосует голосами, но и сам есть сумма своих голосов (в перьях и с плоскими когтями, дада, мельком полюбовавшись собственным определением).


В чем здесь отличие ТСЖ от, скажем, старых ДЕЗовских структур? Там жильцы могли как-то бороться за свои права: обжаловать решения местных коммунальщиков, - все-таки ГУПы были подконтрольны более крупным госструктурам. Теперь ГУПов нет. Все ДЕЗы - это коммерческие АО и ООО. Есть даже ООО "ГУП ДЕЗ". При любом вопросе вам ответят: "это спор собственников дома". Извините, "спор хозяйствующих субъектов" (с), "обращайтесь в суд" (с).

Протокол решения членов ТСЖ идеально затыкает любые дыры. Это как суд присяжных, в отличие от обычного суда. При условии, что одно кресло присяжного можно купить, а остальные занять бумажками, как в электричке.

"Любой рейдер изначально имеет внутри своих структур все компании - Управляющую, обслуживающую, инвестиционно-строительную. Все лицензии у них уже имеются. Поэтому они создают ТСЖ, заключают договор на обслуживание со своей же УК, у них же имеется
лицензия на проектно-экспертные заключения. Внутри себя они создают любое количество любых актов, в т.ч. и об аварийности. Могут и о непригодности какой-то квартиры - все, что захотят. Только внешне это будет выглядеть, будто это договор одной организации с другой. Но за всем сидит один и тот же комплект чиновников-собственников. Всю прибыль они качают в свои частные компании. Работать они будут не на интересы всех собственников, а в интересах инвестиционно-строительного-риэлторского холдинга." 


ЗЕМЛЯ И ВОЛЯ

Во времена СССР в ордерах учитывалась только жилая площадь (комнат в квартире). Потом в данных БТИ стала фигурировать общая ( каждый собственник комнаты получал и долю в коридорах-кухне т.п.). Теперь, по ЖК 2004 года, собственники квартир получили право и на общую площадь дома. Следующий, решающий шаг - земля.


"Создается новая организация вместо ФРС: "Росреестр". Идет огромная реформа в сфере регистрации объектов недвижимости, как и объектов земли: кадастры. Даже в БТИ уже требуется кадастровый паспорт.

Кадастровые паспорта (КП) пока еще мало отличимы от привычных поэтажного плана с экспликацией плюс выписки из технического паспорта. Но работа по созданию настощих кадастровых паспортов идет полным ходом, она приводится в соотвествие с западным и частично бывшим ранее в досоветское время аналогом.
Уже нельзя продать квартиру без кадастрового паспорта. А многие понятия не имеют, даже исполнители, в чем разница между поэтажным планом, экспликацией и КП.
В КП вносится все: предыдущие собственники, твой размер общего имущества. Все еще в процессе оформления. Такой массив данных невозможно обработать быстро, в старых домах еще ведется по старинке, почти полный КП введен только в совсем новых новостройках.
В данный момент КП основан на данных всего дома, включая общее имущество и технический паспорт всего дома.
В ближайшем будущем в кадастровых паспортах за основу будет браться не только не квартира, и даже не дом - а земельный участок.

То есть вы будете покупать "5 / 116 долей в земельном участке, расположенном там-то, имеющем кадастровый земельный номер такой-то, выраженные в форме квартиры, расположенной там-то"
.  


Итак, каждый собственник дома получит свою долю в земельном участке дома. Доля будет вычисляться не из общей площади квартиры, а из доли каждой квартиры в доме вместе с ее долей в общем имуществе.

РАСЧЕТ ЧЕРДАКА, или Моя маленькая вендетта.

Если в доме 1000 кв. м. и 4 этажа, а также выделенный чердак в 250 кв.м., то у каждого собственника (если их, скажем, пятеро на этаже и каждая квартира 50 кв.м.) возникает право на этот чердак в размере 12,5 кв.м. общей площади чердака дополнительно. 
То есть, доля в земельном участке каждого собственника равна доле в 62,5 кв.м. от 1250 кв.м., то есть 5 процентов на каждого.

(ЗДЕСЬ ВЫ ВИДИТЕ 20 МАЛЕНЬКИХ ЧЕЛОВЕЧКОВ)



Теперь представим, что Некто присоединил чердак, равный этажу.
(На практике площадь чердака может быть больше суммы площадей этажа, не скажу почему в духе mi3ch а).
Получается, что метраж Некта стал 50+250=300 кв.м. Это понятно.
Но и доля прочих собственников в общей собственности сократилась!
То есть, мы имеем не просто приращение площади одного собственника, но и уменьшение доли прочих.
Доля каждого собственника теперь 50 кв.м. (так как общее имущество отчуждено Нектом)
У собственника чердака теперь 24 процента земельного участка, у всех прочих - по 4 процента

(ЗДЕСЬ ВЫ ВИДИТЕ 1 БОЛЬШОГО ЧЕЛОВЕКА И 19 ЕЩЕ БОЛЕЕ МАЛЕНЬКИХ ЧЕЛОВЕЧКОВ)

То есть, пришел человек и забрал четверть общего куска земли. Остатки делите между собой.
Цена же вашей квартиры, напомню, будет определяться как на западе: ее долей в земельном участке. Дом не имеет цены. Или, как на западе, имеет минусовую цену в земельном участке: стоимость его сноса.


ЗЕМЛЯ. МАШИНОМЕСТО.

В связи с землей встанет и вопрос об автомобилях, стоящих на земельном участке. Собственниками земли будут собственники дома - не ТСЖ. Многие путают собственников дома и членов ТСЖ. Даже Глухов и Литвинов писали об "имущественных спорах членов ТСЖ". Общим имуществом, в т.ч. землей, владеют собственники, а не ТСЖ. ТСЖ только управляет, как УК. То есть представляет интересы собственников.
Итак, на земле стоят машины. Если земля в аренде у города, то город назначает арендную ставку за нахождение на данном земельном участке частного автомобиля. Если земля в этот момент в собственности у собственников, тогда, если процент в общем имуществе соответствует твоему машиноместу, никакое ТСЖ не может с тебя взять деньги за нахождение твоей машины на этом месте. Если же у тебя меньше в процентах от общего имущества, чем доля метража парковочного места от общедомовой территории, то ты будешь доплачивать. Так уже существует по практике. 

Если же земля не будет оформлена в общую собственность собственников города, тогда земля считаться арендованной собственниками дома, и город сам назначит сумму платежей за машиноместо. Она планируется достаточно высокой 


Итак, ТСЖ - это полномочия, подаренные федеральным законодательством всем собственникам - как ваучеры, как мобильник от директора школы каждому первоклашке. Естественно, что их поджидают у выхода громилы из 10-го "б".

По причине огромных полномочий и полной бесконтрольности повсеместно создаются карманные ТСЖ - товарищества, руководимые работниками ГУ ИСа, ДЕЗа, другими чиновниками - теми, кто имеет доступ к жильцам, базам данных, кто владеет всей документацией на дома, всеми контрактами и пр.
То есть, федеральный закон сказал ДЕЗам: отдайте дома тем, кто придет с протоколами о создании ТСЖ. Минута на соображение пошла.

Теперь переходим от теории к практике. Конкретный случай ТСЖ "Рождественский бульвар, д. 10/7".

(барабанная дропь по сканеру). Продолжение тут
Subscribe
  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 73 comments